경제학, 경영학 등 도시경제학 핵심 요점 정리와 문제 13장. 주택서비스 등

<13강>

1. 시장금리가 하락하면 임대료는 어떻게 되는가?
①상승한다 ②하락한다
③변하지 않는다 ④상승할 수도 있고 하락할 수도 있다
정답 : 2 해설 : 시장금리가 하락하면 주택의 자산가격은 상승하고 이로 인해 신규주택 건
설이 증가한다. 이렇게 되면 주택재고가 증가하여 임대료가 하락한다.
2. 주택생산비용이 증가하면 주택의 자산가격은 어떻게 되는가?
①상승한다 ②하락한다
③변하지 않는다 ④상승할 수도 있고 하락할 수도 있다
정답 : 1 해설 : 주택생산비용이 증가하면 신규주택의 공급이 줄어든다. 그러면 주택재고
가 감소하여 임대료가 상승하고 주택 자산가격도 상승한다.
3. 대출기간 동안 원리금 상환액이 일정한 대출구조는 무엇인가?
①균등상환대출 ②체증식대출 ③계단식대출 ④만기상환대출
정답 : 1 해설 : 균등상환대출은 원리금 상환액이 일정한 대출이다.

 

【정리하기】
- 주택서비스의 수요와 공급에 따라 이에 대한 대가인 임대료가 결정됨
- 주택 자산의 수요와 공급에 따라 이에 대한 대가인 자산가격, 즉 주택매매가격이 결정됨
- 공간시장과 자산시장을 개별적으로 분리하여 분석하기보다는 이를 통합하여 분석하는 것이
보다 유용
- 공간시장으로서의 주택시장에서 주거공간에 대한 수요곡선이 우하향하는 형태로 나타나고
있음
- 특정시점에서 한 나라 주택시장에서의 주택재고의 총량은 로 고정되어 있으므로 주어진 주
택재고에서 창출하는 공간도 고정되어 있고 따라서 주거공간 공급은 수직선으로 표시되어 있
음
- 주거 공간에 대한 수요와 주거공간의 공급이 일치하는 점에서 공간시장의 균형이 이루어지
며 균형임대료가 결정됨
- 주택의 자산가격은 임대료를 할인율(이자율)로 나눈 것
- 신규 주택을 건설하는 기업은 주택을 건설하여 판매하였을 때 받을 수 있는 자산 가격을
이윤극대화 과정에서 고려하므로 자산 가격과 신규 주택 건설은 양(+)의 관계를 가지게 됨
- 특정기간 동안의 주택재고의 변화는 신규주택의 건설물량에서 이 기간동안 멸실된 주택의
수량을 뺀 것
- 주택시장이 장기균형을 유지하기 위해서는 주택재고의 변화가 없어야 함
- 시장금리가 하락하면 주택의 자산가격이 상승하고 그에 따라 신규주택 건설량이 증가함
- 신규주택 건설량이 증가하면 주택재고가 증가하고 그에 따라 주거공간의 공급이 증가하면
서 임대료가 감소함
- 주택건설에 대한 단기 자금조달비용이 증가하면 주택생산비용이 증가하여 이윤이 감소
- 이윤이 감소하면 주어진 주택가격에서 이전보다 적은 신규주택이 건설됨
- 신규주택 건설이 감소하면 주택재고 증가분이 감소하여 공간시장에서 주거공간이 감소함
- 주거공간이 감소하면 임대료가 상승하고 주어진 할인율에서 자산가격이 증가함
- 주택점유형태는 자가와 임대로 구분됨
- 주택자금 대출가능 여부와 주택소유시의 주거비용과 임차시의 주거비용의 비교하여 점유형
태가 결정됨
- 주택시장과 자본시장이 완전 경쟁적이라면 주택소유비용과 임차비용은 동일
- 현실적으로 여러 가지 법, 제도적인 요인들로 주택소유비용과 임차비용은 동일하지 않음
- 많은 국가에서는 주택소유에 대해 몇 가지 혜택을 제공
- 주택의 구입, 임차, 건설 및 개량의 목적으로 자금이 거래되는 주택금융시장은 주택실물시
장과 밀접한 관련을 가지고 있음
- 주택실물시장에서 주택가격이 예상되면 주택을 구입하는 것이 이익이므로 주택자금대출에
대한 수요가 증가함
- 주택자금 대출이 확대되면 가구들은 주택구입을 위한 자금차입이 용이해지므로 많은 가구
들이 주택을 구입하려 할 것이고 이에 따라 주택가격이 상승함
- 주택금융시장에서 자금 대출에 대한 금리가 상승하면 주택구입을 위해 차입한 대출금의 이
자비용이 증가하므로 주택수요가 감소하여 주택가격이 하락함
- 주택금융시장이 주택실물시장과 밀접한 관계를 가지고 있기 때문에 정부는 주택실물경기를
조절하기 위해 주택금융시장의 주요 변수들을 정책적으로 활용

- 분할상환방식은 원리금을 균등하게 상환하는 방법, 점차적으로 상승하는 형태로 상환하는
방법, 단계적으로 상승하는 형태로 상환하는 방법으로 세분화할 수 있음
- 고정금리 대출의 장점은 대출기간 동안 금리가 변화하지 않기 때문에 대출 가구나 금융기
관 모두에게 업무가 간편하고 이해하기 쉽다는 것
- 고정금리 대출의 단점은 금리가 하락하는 기간 동안에는 대출가구의 부담이 증가하며, 금
리가 상승하는 기간 동안에는 대출기관의 부담이 증가하여 수요자나 공급자나 금리변동의 위
험을 피할 수 없다는 것
- 변동금리 대출은 고정금리 대출의 단점을 보완하고자 도입된 제도로 대출시점의 금리가 만
기까지 동일하게 적용되지 않고 금융시장 상황에 따라 대출금리가 변동되는 구조
- 일반적으로 처음 주택을 구입하는 가구의 경우 소득과 재산이 많지 않기 때문에 대출기간
동안 동일한 금액의 원리금을 상환하기보다는 소득수준이 증가함에 따라 원리금 상환도 증가
하는 형태가 더 바람직함

『주요용어』
- 균등상환대출(Level Payment Mortgage) : 대출기간 동안 원리금 상환액이 일정한 대출구조
- 체증식 대출 : 균등상환대출의 문제점인 초기의 상환부담을 완화시킬 수 있는데 초기 일정
기간 동안만 원리금 상환액이 체증하도록 하고 남은 기간동안은 동일하게 하는 구조와 처음
부터 만기까지 지속적으로 상환금액이 체증하는 형태를 가질 수 있음
- 계단식 대출 : 균등상환 대출과 체증식 대출을 절충한 방식으로 기간별로 대출 상환금은
증가하나 기간내 대출상환금은 고정되는 형태를 가짐
- 만기상환대출 : 대출기간 중에는 이자만 지불하고 만기에 원금을 일시에 상환하는 방식