법학과, 로스쿨, 방통대 등 생활법률 핵심 요점 정리 5. 부동산의 거래

제5강 부동산의 거래

1. 집을 구입할 때

(1) 부동산 매매계약을 맺기 전에 살필 점

○ 등기부 등본 확인: 등기부 등본을 통하여 건물이나 땅의 주인이 정말 본인이 맞는지, 주소가 정확한지 등을 확인하여야 한다.

○ 현장조사: 물건을 직접 보고 확인을 한다. 직접 보지 않으면 낭패를 당하는 경우가 많다.

 

(2) 부동산 매매계약 체결시 반드시 확인할 사항

○ 대금의 액수와 지불시기

○ 매도인과 매수인의 이름, 주소, 주민등록번호

○ 부동산을 넘게 줄 시기

○ 물건을 제대로 넘겨주지 못하는 경우 매도인의 책임

○ 그 외에 여러 가지 하여야 하는 특약사항

○ 계약 체결시 입회인의 이름, 주소, 주민등록번호

(3) 잔금지급시 유의사항

○ 잔금 지급 기일이 장기인 경우: 중도금과 잔금 지급 전에 등기부 등본을 재확인하여야 한다.

○ 등기부등본을 이용한 사기에 주의: 돈을 지불할 때 마다 등기부등본 확인

 

2. 부동산 매매계약의 법리

통상적으로 부동산 매매계약을 할 때에는 중개인의 입회하에 부동산 매매계약서를 작성하여 주고 받는다. 민법 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다”라고 규정한다. 이는 등기를 성립요건으로 하는 성립요건주의이다.

우리 민법이 인정하는 매매에 의한 부동산 물권변동의 요건은 “매매계약과 등기” 두가지이다. 목적부동산의 “인도”는 그 요건이 아님을 유의하여야 한다.

※ 민법의 규정

제186조(부동산물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

[사례1]

A는 B와의 사이에 2011. 5. 3. 2억원에 건물을 매매하는 계약을 체결하였다. 계약금 2천만원은 5. 3.에, 중도금 5천만원은 5. 30.에, 잔금 1억3천만원은 6. 3.에 각 지급하기로 하였다.

질의1-1: 잔금 지급기일에 매수인이 잔금을 지급하지 아니하는 경우 매도인이 할 수 있는 방법은?

질의1-2: 매수인이 잔금지급기일에 잔금을 모두 지급하였다. 매수인은 그 건물에 대한 소유권을 취득하는가?

 

[사례1에 대한 해설]

질의1-1에 대한 해설: 매수인이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하면,이는 채무불이행이 되므로, 매도인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다.

질의1-2에 대한 해설: 매수인이 소유권을 취득하는 것은 잔금을 다 치르고 나서 이전등기를 하여야 한다. 즉 이전등기를 한 날이 소유권취득일이다.

 

[사례2] 홍길동이 2011. 6. 6.에 사망하였다. 홍길동은 사망 당시 처와 삼남매가 있었다. 홍길동이 소유하고 있던 집은 언제 누구에게로 소유권이 넘어 가는가?

[사례2에 대한 해설] 홍길동의 집에 대한 소유권은 홍길동의 사망과 함께 상속인들에게 지분비분대로 상속이 된다. 지분비율은 1.5: 1 : 1: 1 이다. 상속인들이 지분비율대로 공유를 하게 되며, 상속을 원인으로 이전등기를 하는날 소유권이 넘어 가는 것이 아님에 주의해야 한다.

 

3. 주택 또는 상가를 임차하려고 할 때

우리 법은 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 “주택임대차보호법”을 제정하고 있으며, 주택임대차보호법은 민법에 우선하는 특별법이다.

 

3-1 주택임대차보호법의 주요 내용

제3조 (대항력 등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②임차주택의 양수인(讓受人)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제4조 (임대차기간 등)

①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

제6조 (계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

[사례3]

주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자와 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부

 

[사례3에 대한 답변]

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

-> 답변은 Yes.

즉 매매계약의 매수인으로부터 그 계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인에게 대항할 수 있는지 여부(Yes).

 

[사례4]

주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기는?

 

[사례4에 대한 답변]

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다. (=민사집행법상 배당요구의 종기까지임을 주의해야 한다.)

즉 임차인이 보호받기 위하여는 인도, 주민등록, 확정일자 세 가지를 반드시 구비하여야 하며, 이는 존속요건이므로 임차권 보호를 주장하는 시기의 끝까지 계속해서 유지하고 있어야 한다. 따라서 집을 비우거나, 주민등록을 이전하여서는 아니된다.

 

[사례5]

부동산등기부상 '에이(A)동' 이라고 표시된 연립주택의 임차인이'가'동이라고 전입신고를 한 경우, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효한 것인지?

 

[사례5에 대한 답변]

○ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다.

○ 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다.

-> 그러나, 원래대로 정확하게 전입신고해야 함을 주의해야 한다.

 

[사례6]

질의6-1: 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부

질의6-2: 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부

[사례6의 해설]

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항 요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한 다.

[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수없는 만 큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

 

3-2 상가건물임대차보호법의 주요 내용

제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제4조 (등록사항 등의 열람·제공)

① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항에 따른 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제9조 (임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

[사례7]

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건 및 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우, 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속하는지 여부?

(소극)

 

[사례7에 대한 답변]

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조), 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다.